Kluczowe wnioski:
Coraz więcej przedsiębiorców inwestuje w nieruchomości w południowej Europie. Często żyją w przekonaniu, że skoro wynajmują lokal za granicą i tam płacą podatek, to nie muszą już rozliczać się z polskim fiskusem. Takie podejście może niestety okazać się kosztowne.
Zasadą jest, że rezydent podatkowy ma obowiązek opodatkować całość swoich dochodów – bez względu na miejsce ich osiągania – w kraju rezydencji. Chodzi o państwo, w którym dana osoba mieszka oraz z którym łączy ją centrum interesów osobistych i gospodarczych.
Kwestia ustalenia rezydencji podatkowej jest złożona. Na potrzeby tego artykułu przyjmijmy, że analizujemy sytuację polskiego rezydenta podatkowego.
To, że Polska chce opodatkować całość dochodów, nie oznacza, że kraj, w którym dochód powstaje, rezygnuje z opodatkowania. W praktyce oba państwa mogą rościć sobie prawo do podatku.
Dlatego właśnie państwa zawierają między sobą umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO). Określają one, w jaki sposób należy opodatkować dany dochód.
Umowy te przewidują, że dochód może być:
W przypadku dochodów z nieruchomości położonych za granicą najczęściej mamy do czynienia z trzecią sytuacją. Oznacza to konieczność zastosowania odpowiedniej metody unikania podwójnego opodatkowania.
Aby uniknąć podwójnego opodatkowania tego samego dochodu, stosuje się jedną z dwóch metod wskazanych w UPO:
| Metoda wyłączenia z progresją | Metoda proporcjonalnego zaliczenia |
|---|---|
| Dochód zagraniczny jest zwolniony z opodatkowania w Polsce, ale wpływa na ustalenie stawki podatku dla dochodów osiągniętych w kraju. | Dochód zagraniczny podlega opodatkowaniu w Polsce, jednak można odliczyć podatek zapłacony za granicą. |
Samo ustalenie treści umowy nie zawsze wystarcza. Od 2019 roku Polska stosuje tzw. Konwencję MLI, która zmienia postanowienia wielu umów – często zastępując metodę wyłączenia metodą zaliczenia. Dlatego każdorazowo należy sprawdzić, czy dana umowa została zmodyfikowana.
Przyjrzyjmy się trzem popularnym kierunkom inwestycyjnym, a są to: Włochy, Hiszpania i Chorwacja. Załóżmy, że dochody są osiągane w ramach najmu prywatnego.
Umowa z Włochami przewiduje metodę wyłączenia z progresją. Oznacza to, że dochód z najmu nieruchomości położonej we Włoszech jest zwolniony z podatku w Polsce, ale może wpływać na wysokość stawki podatkowej dla dochodów krajowych.
Przykład:
Pan Adam uzyskuje w Polsce 56 000 zł przychodu z najmu oraz 80 000 zł z najmu we Włoszech. Łączny przychód wynosi 136 000 zł. W efekcie część przychodu z Polski zostanie opodatkowana wyższą stawką ryczałtu (12,5%).
Gdyby Pan Adam nie osiągał przychodów w Polsce, nie miałby obowiązku składania zeznania PIT-28.
W przypadku Hiszpanii pierwotnie stosowano metodę wyłączenia z progresją, jednak Konwencja MLI zmieniła ją na metodę proporcjonalnego zaliczenia. Oznacza to, że dochody z najmu w Hiszpanii należy doliczyć do dochodów krajowych i opodatkować w Polsce (8,5% lub 12,5% ryczałtu). Jednocześnie można odliczyć podatek zapłacony w Hiszpanii.
Przykład:
Pan Adam osiąga takie same dochody jak wcześniej i zapłacił w Hiszpanii 4 000 zł podatku. Podatek w Polsce wynosi 13 000 zł, z czego może odliczyć 4 000 zł. Do zapłaty pozostaje 9 000 zł.
Umowa z Chorwacją również przewiduje metodę wyłączenia z progresją. Mimo objęcia jej Konwencją MLI, w tym przypadku metoda ta nie została zmieniona. Rozliczenie wygląda więc analogicznie, jak w przypadku najmu nieruchomości położonej we Włoszech.
Uzyskanie dochodu z najmu nieruchomości za granicą i zapłata podatku w innym państwie nie zwalnia z obowiązków podatkowych w Polsce.
Zakres tych obowiązków zależy od:
W przypadku metody wyłączenia z progresją dochód zagraniczny może nie być opodatkowany w Polsce, ale wpłynie na stawkę podatku dla dochodów krajowych. W przypadku metody proporcjonalnego zaliczenia dochód należy opodatkować w Polsce, z możliwością odliczenia podatku zapłaconego za granicą.
